Analizziamo insieme l’evoluzione del mercato immobiliare in questo ultimo periodo.
Forse è un po’ presto per dirci che siamo entrati nell’era post covid, però è altrettanto vero che se ne parla meno.
È davvero così? Le ultime discussioni, direi piuttosto accese, tra no green pass, vaccinati e non vaccinati, suggeriscono che l’argomento è ancora piuttosto dibattuto; in questo articolo, però non ti voglio annoiare o infervorare con questi discorsi, ma bensì voglio analizzare insieme a te questo nuovo mercato immobiliare; sì perché voglio mostrarti alcuni dati interessanti che ti faranno capire se il mercato immobiliare è entrato nell’era del post covid.
Mi sembra ora di parlare di immobiliare, o no? 😃
GOOGLE TRENDS: quali informazioni cerca oggi un utente su internet?
Alzi la mano 🙋🏻♂️ chi non utilizza Google per le ricerche! Da anni ormai il motore di ricerca californiano è diventato la maggiore fonte per le ricerche degli internauti; è cosi utilizzato che è stato anche coniato il termine googlare in sostituzione di fare una ricerca su google.
Allora perché non chiedere a google su cosa si è spostato il focus di ricerca di un potenziale cliente? Per chi non lo sapesse, google ha messo a disposizione degli utenti, un tool che permette di vedere le stime delle ricerche: google trends.
Quindi ho fatto una ricerca inserendo all’interno tre termini al fine di farne un confronto negli ultimi 12 mesi. Ecco il risultato:
Come si può notare le ricerche immobiliare sono leggermente migliorate, mentre le parole coronavirus e covid sono in drastico calo, con quest’ultimo in leggero rialzo nell’ultimissimo periodo.
Un altro aspetto molto interessante che ci indica google trends, sono le cosiddette query di ricerca ovvero le interrogazioni che fanno gli internauti a google.
Al primo posto troviamo: mercato immobiliare dopo coronavirus con una crescita del 2.200%. Un dato impressionante!
Le reazioni dei Clienti
Quando è scoppiata la pandemia e hanno imposto le chiusure, i clienti hanno avuto reazioni contrastanti: chi era preoccupato per la vendita del proprio immobile, chi sperava in un calo dei prezzi per fare l’affare e chi temeva una nuova profonda crisi del mercato immobiliare.
A chi mi chiedeva un parere, ho sempre sostenuto che data la situazione di blocco immediato ed improvviso, avrebbe provocato un congelamento della situazione in essere. La situazione fino al lockdown era in miglioramento e quindi credevo (e speravo) che sarebbe stato tutto rimandato alla ripartenza. Altresì ero speranzoso che l’idea di dover recuperare i mesi perduti, avessero dato una spinta ulteriore.
Effettivamente è stato così e sono stato contento che la mia previsione sia stata corretta. La nostra Agenzia Immobiliare nel 2020, nonostante il mese e mezzo di sosta forzata, ha recuperato alla grande andando ogni oltre aspettativa.
Al contrario, ciò che non avevo previsto sono stati:
- il lockdown continuato e/o contingentato per molte attività imprenditoriali che ne hanno causato il blocco o la chiusura (nelle situazioni peggiori)
- il protrarsi dello smart-working negli uffici pubblici e banche, che hanno rallentato le attività come per esempio gli accessi agli atti e/o il rilascio dei finanziamenti.
Subito dopo il primo lockdown, invece, è tornata la voglia di lasciarsi indietro questo brutto periodo. I clienti della divisione business hanno ricominciato a macinare fatturato come se nulla fosse, mentre i clienti della divisione residenziale non hanno perso entusiasmo nella ricerca, ma anzi hanno spostato il focus su case principalmente con spazi esterni, giardino o terrazzo.
Parliamo di numeri
Mercato residenziale 2020
Come ogni anno, l’Agenzia delle Entrate pubblica un report annuale relativamente al mercato immobiliare; in verità ne crea due: uno per il mercato immobiliare residenziale ed uno per il mercato immobiliare non residenziale.
Leggiamo insieme il sunto iniziale per l’anno 2020 per il mercato residenziale:
Il 2020, complessivamente, si chiude con un calo generalizzato delle unità abitative compravendute. Il consuntivo si chiude (al netto dei comuni con catasto tavolare delle province di Trento, Bolzano e di alcuni comuni del Friuli Venezia Giulia) con circa 558 mila abitazioni compravendute (NTN), un calo cioè di quasi l’8%, circa 46 mila unità in meno rispetto al 2019.
Si interrompe così, bruscamente, la crescita dei volumi di compravendita che proseguiva dal 2014 con un tasso di crescita medio annuo attorno al 7,5%.
Il 2020, in realtà, è stato caratterizzato da una elevata variabilità dei tassi tendenziali nei diversi trimestri dell’anno, rivelando, oltre all’effetto inevitabilmente negativo delle misure restrittive per il contenimento della pandemia, anche una capacità di recupero espressa dal mercato non appena si sono concretizzate le prime prospettive di ripresa economica.
Infatti, come si osserva nella Tabella 1, nel primo trimestre del 2020 cominciano a manifestarsi gli effetti del blocco delle attività economiche avviate a marzo. Nel secondo trimestre il calo generalizzato raggiunge
l’apice, ma nel 3° trimestre, con la graduale ripresa delle attività, il mercato residenziale ritrova una crescita superiore alle attese, in particolare nei comuni non capoluogo. Nel quarto trimestre si rilevano in tutte le aree del Paese volumi di compravendita di abitazioni in crescita rispetto al 2019, con tassi tendenziali che contribuiscono a contenere il calo annuale complessivo.
Poi il report conclude l’introduzione con queste parole:
La recrudescenza della pandemia, alla fine del 2020 e nel corso dei primi mesi del 2021, hanno costretto le attività economiche e sociali a nuovi rallentamenti. D’altro canto, la campagna vaccinale, sulla quale tutto il
mondo punta per risolvere questa crisi sanitaria, appare ben avviata verso gli obiettivi prefissati. Infine, gli interventi del Governo mirati a stimolare la ripartenza dell’economia nazionale saranno fondamentali anche per il mercato immobiliare.Report
Pertanto, anche il 2021 sarà un anno controverso, nel quale gli assetti del mercato fin qui noti potrebbero subire ulteriori cambiamenti e per il quale permane la difficoltà a delineare scenari e prospettive futuri.
Quindi, riassumendo, il report del 2020 per il mercato residenziale:
- esprime, nei numeri, le conseguenze di un lockdown forzato, arrivato proprio quando il mercato immobiliare era in continua crescita dal 2014;
- dà segnali di ripresa non appena c’è stata la possibilità di ricominciare a produrre;
- nutre perplessità per un futuro incerto a seguito dell’attesa dei risultati della campagna vaccinale, essenziale per la risoluzione dell’emergenza sanitaria;
- auspica l’intervento del Governo con interventi atti a stimolare la ripartenza.
Qui di seguito ti riporto il link per l’eventuale approfondimento: report mercato immobiliare residenziale 2020
Mercato non residenziale 2020
Ecco l’estratto, invece, per il mercato non residenziale:
Dopo una fase di espansione del mercato immobiliare in generale, e dei vari settori del mercato non residenziale in particolare, che durava ininterrottamente dal 2014, il 2020 ha segnato, come facilmente prevedibile, un’improvvisa cesura, per effetto delle misure poste in atto dal governo in relazione all’emergenza sanitaria che ha contrassegnato l’anno trascorso (Figura 1).
RAPPORTO IMMOBILIARE 2021
Immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva
Il report è leggermente diverso da quello del mercato residenziale e quindi estrapolare i dati e metterli a confronto è un po’ più complicato in quanto sul residenziale si passa poi ad una ripartizione dei dati per località, mentre per il mercato non residenziale, si fa una ripartizione per tipologia.
La tengo semplice…il grafico riporta a grandi linee la stessa tendenza. Non c’è stato tempo a sufficienza per recuperare i numeri e mantenere lo stesso trend degli anni precedenti.
I dati del 2021 – I e II trimestre
Ma il mercato immobiliare 2021, invece, come ha ripreso?
Vediamo le statistiche del mercato immobiliare residenziale.
Nel primo trimestre 2021, si assiste, in termini di tassi tendenziali annui, ad un vero e proprio rimbalzo per i volumi di compravendita del settore residenziale, dovuto anche al raffronto con l’analogo periodo del 2020, che, come è noto, è stato un trimestre segnato dall’inizio della crisi sanitaria e dalla comparsa dei primi effetti sul mercato immobiliare e sull’economia in generale.
Agenzia delle Entrate: Statistiche I trimestre 2021 – Mercato Residenziale
Sono oltre 45 mila in più le abitazioni scambiate, +38,6% in termini di variazione tendenziale, rispetto al primo trimestre 2020, contraddistinto dalla chiusura per lockdown del mese di marzo. È interessante notare che nel I trimestre 2021 le unità scambiate risultano comunque superiori anche a quelle del I trimestre 2019 (quasi 24 mila in più, +17%), quando erano circa 139 mila.
Il raffronto con l’anno precedente sarebbe ovviamente impietoso, però è da notare che i dati sono addirittura migliori del periodo pre covid. Sarà così anche per il secondo trimestre? Vediamo.
Le compravendite del settore residenziale nel secondo trimestre 2021 superano le 200 mila unità scambiate, con un tasso tendenziale annuo che va oltre il +70% quando confrontato con lo stesso trimestre del 2020.
Agenzia delle Entrate: Statistiche II trimestre 2021 – Mercato Residenziale
Tale raffronto avviene però con quel trimestre contraddistinto da quasi due mesi di rigido lockdown, resosi necessario per contrastare l’emergenza sanitaria, e da una progressiva e lenta riapertura delle attività economiche solo agli inizi del mese di maggio, con un impatto notevole, come osservato anche nelle precedenti Statistiche trimestrali, sulle compravendite immobiliari.
Le abitazioni acquistate nel II semestre del 2021 superano di oltre 85 mila unità quelle compravendute nello stesso trimestre del 2020, +73,4% in termini di variazione tendenziale, ma è interessante osservare che anche nel confronto con il II trimestre del 2019 le unità scambiate risultano in forte crescita, quasi 42 mila in più (+26,1%).
Si direi di sì, ci sono segnali di forte crescita per il mercato residenziale. Ora diamo un’occhiata anche per il mercato immobiliare non residenziale.
Se il primo trimestre del 2020 aveva recepito, nei dati, i primi effetti delle politiche di compressione delle
Agenzia delle Entrate: Statistiche I trimestre 2021 – Mercato non Residenziale
attività economiche e sociali che si scelse di adottare in risposta alla nota emergenza sanitaria, il primo trimestre del 2021 mostra un consistente “rimbalzo”, tale da annullare, di fatto, l’impatto negativo dell’omologo trimestre dell’anno precedente; dopo il calo dei volumi compravenduti dell’intero settore non residenziale del 16,9% nel primo trimestre 2020, infatti, il primo trimestre 2021 ha segnato un’espansione superiore al 50%. Una dinamica analoga caratterizza il segmento terziario commerciale, che rappresenta quasi il 60% dell’intero settore, con un tasso tendenziale del +51,3%, dopo il -16,5% dell’anno precedente; la serie completa dal 2011 con i dati destagionalizzati 4 è riportata nel grafico di Figura 1.
Vediamo anche i dati del secondo trimestre del 2021:
Il secondo trimestre del 2020 è stato indubbiamente quello più colpito dai provvedimenti di compressione della vita sociale ed economica messi in campo dal Governo per far fronte all’emergenza sanitaria da Covid19, con tassi tendenziali pesantemente negativi per il mercato immobiliare (-32,2% rispetto al secondo trimestre 2019 per il settore terziario-commerciale); era dunque previsto, nel 2021, con la ripartenza dell’economia, un rimbalzo record per tutti i settori di mercato, almeno dal punto di vista statistico.
Agenzia delle Entrate: Statistiche I trimestre 2021 – Mercato non Residenziale
Il primo dei settori analizzati, quello terziario-commerciale, ha così fatto segnare, in linea con le attese, un sostanziale raddoppio dei volumi di compravendita rispetto al 2020 e si registra un deciso balzo in avanti del 34,2% anche nei confronti dell’anno precedente (2° trimestre 2021 rispetto a 2° trimestre 2019). La serie completa dal 2011, anche con i dati destagionalizzati 4, è riportata nei grafici di Figura 1 e di Figura 2.
Per maggiore approfondimento ti riporto i link diretti ai report:
- Mercato immobiliare residenziale – I Trimestre 2021
- Mercato immobiliare residenziale – II Trimestre 2021
- Mercato immobiliare non residenziale – I Trimestre 2021
- Mercato immobiliare non residenziale – II Trimestre 2021
Quindi cosa ne pensi? Possiamo metterci da parte il Covid e tornare a parlare di immobiliare? Sono curioso di conoscere il tuo punto di vista, scrivimelo nei commenti.
Stefano Tronca
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